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22万一套的酒店公寓，8年回本，说有独立产权 ，请问 ，值得投资么
22万一套的酒店公寓，8年回本 ，每年收入2.75万元 ，换算成年租金回报率就是12.5%，值得投资吗？如果能够实现的话当然值得投资 ，因为投资回报率远远跑赢银行理财 、跑赢通胀 ，但是这样的“好事 ”很大可能就是个挖好的坑 。
目前正规的理财，超过6%的收益都会有损失部分或全部本金的风险 ，一间总价20来万的酒店公寓 ，竟然承诺12.5%的回报率，题主觉得有可能吗？这样高的回报率存在极大风险 ，如果是以托管返租的形式“实现 ” ，则印证了我的推测。
何为托管返租？就是一些实力不济的开发商为吸引购房者投资，打着很响亮的招牌，比如与某个知名的世界级五星酒店合作 ，每年返租多少多少 ，甚至开出8%～15%不等的返租率加速资金回笼，而一旦购房者入套 ，接下来就是由购房者与运营公司签订合同 ，甚至有的开发商还会提供第三方担保 。
实际情况是，要么房子在建设的过程中 ，因为受到市场行情波动影响 ，导致酒店价格下降，无法兑现承诺的收益率 ，开发商和运营公司又承担不起相应的损失 ，工程不得不烂尾；要么在投入运营的过程中，同样因为市场波动导致酒店经营亏损无法兑现承诺 。
遇到此类情况 ，当购房者去找开发商清算的时候 ，要么开发商以破产为要挟破罐子破摔，要么运营公司宣布破产或早已易主，投资者的权益最终无法得到保障。
至于有没有独立产权根本无关紧要 ，托管返租式酒店本身就是实行统一经营 ，统一管理，一旦因亏损导致破产 ，即便购房者拥有独立产权 ，也会孤掌难鸣，无法恢复运营 ，租不出去也卖不掉 。
我们有做过商业公寓 ，售后返租公寓的托管项目 。我从投资收益率的角度，回答你值得不值得投资。
1）年投资回报率。总价22万 ，8年回本 ，年化收益率为13% 。正常这类售后返租项目的年化回报在3%左右，远远没有13% 。具体的算法 ，你可以看看我在头条上的文章 ，之前有专门提到过。目前我见过成都的某科的商业公寓，确实可以做到5%的年化，前提是地产补贴给售后返租项目 ，才能达到给承诺给业5%的年化收益 。
2）追加投资 。这类售后反租做酒店式公寓 ，即使开发商是精装修，但是软装是不够的 ，还需要业主追加投资软装费用。市场上软装的费用200-2000不等 。而且这笔软装费用还没有算投资回报率 。
3）商业目的。所有房企之所以做返租做酒店式公寓 ，是帮助其销售房产的目的 。在部分购买商业公寓的客户，是投资客 ，房企不帮助业主解决投资需求 ，业主很难成交 。如果收楼后，业主直接做出租 ，它的收益远远要低于做知租酒店的收益。所以 ，房企引进短租酒店运营商 。
4）政策风险 。基本上90%的售后反租公寓，是无法办证酒店消防证和特行证。这类项目有一定的政策的风险 ，没有特许做日租酒店是不合法的。对于 ，业主来说，这是一个实实在在的政策风险 。
5）收益风险 。这类售后返租公寓项目的利润来源主要以以下三种：
1 、软装差价。大部分的项目都会赚取业主的软装费用 。
2、长免租期 。一般短租公司都会要求半年的免租期，这类项目硬装已完成 ，短租公司只需要做一些软装 ，一般只需要1个月左右基本可以完工。余下的免租期可以直接营业，利润较大 ，没有房租成本 。
3 、经营利润 。后期的经营利润非常低 ，由于业主出了软装费用，房租水平要高于同地区的物业 ，导致后期的经营利润非常有限。它也导致短租运营商 ，不得不通过其它的方式来平衡后期的利润 。
希望我的回答，可以帮到你
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